Un logement ancien peut présenter un prix d'achat attractif, un emplacement intéressant et un réel potentiel locatif. Mais si sa performance énergétique est insuffisante, des travaux peuvent être nécessaires avant sa mise en location ou dans les années suivantes. Isolation des murs, remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage, amélioration de la ventilation : ces interventions peuvent représenter une part importante du budget global. La question n'est donc pas uniquement de savoir combien coûte le bien, mais combien coûtera le projet une fois les travaux nécessaires intégrés. Chez De Rent Company, cette approche globale est au cœur de l'accompagnement des investisseurs : analyser le potentiel d'un logement, anticiper les contraintes techniques et préparer une rénovation cohérente avec sa destination locative.

DPE et investissement locatif : ce que dit la réglementation en 2026

Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A, pour les plus performants, à G, pour les plus énergivores. Il prend en compte la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En France métropolitaine, la réglementation prévoit une interdiction progressive de location des logements les moins performants, dans le cadre des critères de décence énergétique.

Le calendrier à connaître avant d'investir

2025

En vigueur

Logements classés G

Ils ne respectent plus le critère de décence énergétique pour les baux concernés.

2028

Logements classés F

L'interdiction de location s'étendra à cette classe énergétique.

2034

Logements classés E

Ils seront également concernés par le calendrier d'interdiction.

En pratique, acheter un logement classé G reste possible. En revanche, un investisseur ne peut pas simplement prévoir de le louer en l'état dans le cadre d'un bail d'habitation soumis à ces règles. Pour les logements F et E, les échéances doivent également être intégrées à la stratégie d'investissement. Un bien classé E en 2026 peut être louable aujourd'hui, mais nécessiter des travaux pour rester conforme à partir de 2034. La réglementation constitue donc un paramètre à intégrer dès l'acquisition, et non uniquement au moment de rechercher un locataire.

Acheter un logement classé E, F ou G : bonne ou mauvaise idée ?

Un mauvais DPE n'est pas nécessairement synonyme de mauvais investissement. Certains biens énergivores présentent des possibilités de rénovation intéressantes. D'autres nécessitent des interventions si lourdes que le coût global remet en cause l'équilibre financier de l'opération. Tout dépend de plusieurs facteurs : l'état du bâtiment, la nature des déperditions thermiques, les contraintes architecturales, les possibilités techniques et le prix d'acquisition. Un appartement situé dans une copropriété peut, par exemple, présenter des contraintes différentes de celles d'une maison individuelle. Certains travaux dépendent de décisions collectives ou nécessitent des autorisations. Avant de considérer un logement comme une opportunité, il faut donc déterminer si l'amélioration énergétique souhaitée est techniquement réalisable et financièrement cohérente.

Quels travaux de rénovation énergétique anticiper avant l'achat ?

Il n'existe pas de programme de rénovation universel. Les travaux pertinents dépendent des caractéristiques du logement et des conclusions du diagnostic ou de l'audit énergétique. Certaines interventions reviennent néanmoins fréquemment dans les projets de rénovation de logements anciens.

1. L'isolation thermique

L'isolation des combles, de la toiture, des murs ou des planchers peut réduire les déperditions de chaleur et améliorer le confort du logement.

Avant de chiffrer les travaux, il faut identifier les zones réellement problématiques. Le choix entre isolation intérieure et extérieure dépend notamment du bâtiment, des contraintes techniques et des autorisations nécessaires.

2. Les fenêtres et les menuiseries

Le remplacement de fenêtres anciennes peut améliorer l'étanchéité à l'air, le confort thermique et acoustique.

Cette intervention doit toutefois être étudiée avec l'ensemble du bâtiment : changer uniquement les fenêtres ne suffit pas toujours à améliorer significativement la classe énergétique.

3. Le système de chauffage et l'eau chaude

Une installation ancienne ou mal adaptée peut peser sur les consommations et le classement énergétique.

Selon les caractéristiques du logement, il peut être pertinent d'étudier le remplacement des équipements, la régulation du chauffage ou une solution plus performante. Le dimensionnement doit être cohérent avec les besoins du bâtiment après isolation.

4. La ventilation

Une rénovation énergétique ne consiste pas uniquement à limiter les pertes de chaleur.

Lorsque l'étanchéité du logement est améliorée, la ventilation doit également être adaptée pour renouveler l'air intérieur et limiter les problèmes d'humidité et de condensation.

Le bon ordre des interventions est essentiel. Remplacer un chauffage avant d'avoir défini les travaux d'isolation peut, par exemple, conduire à choisir un équipement inadapté aux besoins futurs du logement. C'est pourquoi une rénovation énergétique gagne à être pensée dans son ensemble, même lorsque les travaux sont réalisés en plusieurs étapes.

Comment estimer le budget de rénovation énergétique avant d'investir ?

Le prix d'achat ne représente qu'une partie du coût d'un investissement locatif. Lorsqu'un bien nécessite une rénovation énergétique, il faut intégrer les dépenses nécessaires pour atteindre le niveau de performance visé. Ce budget ne peut pas être déterminé uniquement à partir de la lettre du DPE. Deux logements classés F peuvent nécessiter des travaux très différents selon leur surface, leur mode de chauffage, leur isolation et leur état général. Avant de formuler une offre, plusieurs vérifications sont donc recommandées : examiner le DPE et ses recommandations, consulter l'audit énergétique lorsqu'il est disponible, visiter le logement avec un professionnel compétent et faire établir un chiffrage suffisamment détaillé. Il faut également intégrer les travaux non énergétiques : électricité, plomberie, cuisine, salle de bains, revêtements et éventuelles modifications d'agencement. Enfin, une marge pour imprévus doit être prévue, particulièrement dans les bâtiments anciens.

Exemple fictif : deux budgets pour un même appartement

Simulation pédagogique — montants inventés, non représentatifs d'un devis réel

Sans rénovation énergétique

100 000 €

75 000 € d'achat + 5 000 € de frais + 20 000 € de rénovation intérieure

Avec travaux énergétiques

125 000 €

Même projet + 25 000 € de travaux énergétiques hypothétiques

Quelles aides financières pour rénover un logement destiné à la location ?

Plusieurs dispositifs peuvent contribuer au financement de travaux énergétiques, sous réserve de remplir leurs conditions d'éligibilité. Parmi eux figurent MaPrimeRénov', les certificats d'économies d'énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro, certaines aides locales et, pour des prestations éligibles, des taux de TVA réduits. Les conditions varient selon le type de travaux, les ressources du propriétaire, l'ancienneté du logement, les engagements locatifs et les qualifications des entreprises intervenantes. Certains parcours de rénovation nécessitent également un audit énergétique et l'accompagnement d'un professionnel agréé.

Il est important de ne pas considérer une aide comme acquise avant d'avoir vérifié les critères applicables et les démarches à réaliser. Un investisseur doit également tenir compte du calendrier de dépôt des demandes, notamment avant le démarrage des travaux lorsque cela est exigé. Pour vérifier les dispositifs en vigueur, consultez France Rénov' – les aides à la rénovation énergétique

Ce qui change pour le DPE en 2026 et 2027

Le calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026, avec l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9. Une nouvelle évolution est prévue au 1er janvier 2027, avec un passage à 1,7. Ces modifications peuvent améliorer la classe énergétique calculée de certains logements, notamment ceux utilisant l'électricité. Elles ne signifient pas pour autant que l'isolation ou les équipements du logement ont physiquement changé. Avant d'engager des travaux sur la seule base d'un ancien DPE, il peut donc être utile de vérifier si une attestation de nouvelle étiquette est disponible auprès de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Attention : une amélioration administrative du classement ne remplace pas l'analyse du confort thermique, de l'état du bâtiment et des travaux réellement nécessaires.

Les erreurs à éviter lors d'un investissement locatif avec travaux énergétiques

Un investisseur peut rapidement sous-estimer les conséquences d'un mauvais DPE lorsqu'il se concentre uniquement sur le prix d'achat. Les principales erreurs consistent à acheter sans analyser les recommandations du diagnostic, à prévoir un changement de chauffage sans étudier l'isolation, à négliger la ventilation ou à oublier les contraintes de copropriété. Il faut également éviter de considérer une classe énergétique future comme garantie avant la réalisation des travaux et la confirmation par un diagnostic adapté. Enfin, un logement classé F ou G est soumis à des restrictions d'augmentation des loyers dans les situations prévues par la réglementation. Cette contrainte doit aussi être intégrée au prévisionnel locatif.

Checklist : les points à vérifier avant d'acheter un logement énergivore

• J'ai obtenu un DPE valide et vérifié sa date de réalisation.
• J'ai consulté l'audit énergétique lorsqu'il est requis ou disponible.
• J'ai identifié les principaux postes de déperdition thermique.
• J'ai vérifié les contraintes de copropriété et les autorisations nécessaires.
• J'ai fait évaluer le budget des travaux énergétiques et intérieurs.
• J'ai intégré les travaux, les délais et les imprévus dans mon financement.
• J'ai vérifié les aides éventuelles sans les considérer comme garanties.
• J'ai étudié la conformité locative du bien à la date prévue de mise en location.

DPE et investissement locatif : anticiper les travaux pour sécuriser son projet

Investir dans un logement classé E, F ou G peut présenter un intérêt, à condition de comprendre les obligations qui s'appliquent et d'évaluer précisément les travaux nécessaires. Le DPE constitue un premier indicateur, mais il ne suffit pas à lui seul pour décider d'acheter. La faisabilité technique, le budget global, les contraintes réglementaires et le potentiel locatif doivent être étudiés ensemble. Chez De Rent Company, la rénovation clé en main pour l'investissement locatif repose sur cette approche : analyser les projets, préparer les travaux et accompagner leur réalisation en tenant compte des objectifs des investisseurs. Un investissement bien préparé ne consiste pas seulement à acheter au bon prix. Il consiste à savoir, avant de signer, ce que le logement devra devenir et combien cette transformation pourra coûter.

Vous envisagez d'acheter un bien à rénover ?

Avant de vous engager, faites étudier le potentiel du logement et les travaux à anticiper. De Rent Company accompagne les investisseurs dans leurs projets de rénovation locative, de l'étude du bien à la réalisation des travaux.