Pourquoi rénover un investissement locatif ?

La rentabilité d’un projet immobilier ne se joue pas uniquement au moment de l’achat.

La rénovation peut permettre de transformer un logement vieillissant ou mal agencé en un bien davantage adapté aux attentes du marché locatif.

Selon le projet, les travaux peuvent notamment permettre de :

• améliorer le DPE et les performances énergétiques ;
• revoir la distribution des pièces ;
• créer une typologie davantage recherchée localement ;
• améliorer le confort des futurs locataires ;
• différencier le logement de l’offre concurrente ;
• limiter certaines dépenses d’entretien futures ;
• valoriser durablement le patrimoine ;
• améliorer le potentiel locatif du bien.

Mais tous les travaux ne créent pas nécessairement de valeur.

L’objectif est de trouver un équilibre entre coût de rénovation, qualité du logement, demande locative et potentiel de valorisation.

Étape 1 : analyser le bien avant de lancer la rénovation

La première erreur consiste à réfléchir aux finitions avant d’avoir réellement compris le bâtiment.

Avant le début des travaux, une analyse technique doit permettre d’identifier l’état du bien et son potentiel de transformation.

Il faut notamment étudier :

• la structure ;
• les murs porteurs ;
• les réseaux électriques ;
• la plomberie et les évacuations ;
• la ventilation ;
• les menuiseries ;
• l’humidité éventuelle ;
• le système de chauffage ;
• la performance énergétique ;
• les contraintes de copropriété lorsqu’elles existent.

Cette première étude permet également de réfléchir à une éventuelle nouvelle distribution des espaces.

Un grand appartement peut, par exemple, être adapté à une colocation. Un logement mal agencé peut parfois être redistribué pour créer une chambre supplémentaire. Un immeuble peut éventuellement permettre plusieurs logements lorsque la configuration et les règles applicables l’autorisent.

La rénovation doit donc être pensée en fonction d’une stratégie définie en amont.

Les erreurs à éviter

Évitez notamment d’acheter un bien sans avoir suffisamment étudié son état technique, de sous-estimer certains postes de travaux ou de définir l’agencement avant d’avoir identifié le profil des futurs locataires.

Étape 2 : préparer la démolition et découvrir l’état réel du bien

La démolition ne consiste pas à tout supprimer systématiquement.

Son objectif est de retirer les éléments qui empêchent la transformation du logement tout en conservant ce qui peut raisonnablement l’être.

Selon le projet, cette phase peut comprendre :

• la suppression de cloisons ;
• la dépose d’une ancienne cuisine ;
• le retrait des revêtements ;
• la dépose d’équipements sanitaires ;
• la suppression d’installations devenues obsolètes.

Sur certaines rénovations importantes, il peut être nécessaire de remettre une partie du logement ou de l’immeuble à nu.

Cette étape permet également de découvrir certains désordres qui n’étaient pas visibles lors de la première visite.

C’est l’une des particularités de l’immobilier ancien : même avec une préparation rigoureuse, certains problèmes ne se révèlent qu’une fois le chantier commencé.

Une marge financière pour les imprévus doit donc être prévue dès l’établissement du budget.

Étape 3 : refaire les réseaux électriques et la plomberie

Une rénovation durable commence souvent par ce qui ne sera plus visible une fois le chantier terminé.

Avant de refermer les murs et de réaliser les finitions, il faut préparer les différents réseaux :

• alimentation électrique ;
• tableau électrique ;
• prises et éclairages ;
• alimentation en eau ;
• évacuations ;
• cuisine ;
• salle de bains ;
• chauffage ;
• ventilation.

L’emplacement de chaque équipement doit être anticipé.

Déplacer une cuisine ou créer une nouvelle salle d’eau, par exemple, peut modifier profondément le coût et la faisabilité d’un projet.

Une mauvaise anticipation à cette étape peut également entraîner des reprises coûteuses une fois les sols, peintures ou cloisons terminés.

Étape 4 : améliorer le DPE et la performance énergétique

La performance énergétique est devenue un élément incontournable de l’investissement locatif.

Lors de l’achat d’un bien ancien, le DPE doit être analysé avant même de déterminer le programme définitif des travaux.

Selon le logement, l’amélioration énergétique peut nécessiter d’intervenir sur :

• l’isolation ;
• les menuiseries ;
• le chauffage ;
• la production d’eau chaude ;
• la ventilation ;
• certains ponts thermiques.

L’enjeu consiste à trouver le bon équilibre entre performance, coût et conservation de la surface habitable.

Ajouter une épaisseur importante d’isolant dans chaque pièce n’est pas toujours la meilleure solution si cela réduit excessivement la surface disponible. À l’inverse, négliger la performance énergétique peut compromettre la mise en location future du logement.

La rénovation énergétique doit donc être intégrée à la réflexion globale dès la conception du projet.

Étape 5 : choisir des équipements adaptés à la location

Un logement locatif est utilisé quotidiennement et peut accueillir plusieurs occupants successifs au fil des années.

Les équipements doivent donc être choisis pour durer.

Chez De Rent Company, nous privilégions des solutions qui combinent :

• robustesse ;
• simplicité d’entretien ;
• disponibilité des pièces ;
• facilité de remplacement ;
• coût cohérent.

Cela concerne notamment la plomberie, les sanitaires, les équipements électriques, les cuisines et les salles de bains.

Un produit très bon marché à l’achat peut devenir coûteux s’il doit être remplacé régulièrement.

À l’inverse, l’objectif n’est pas nécessairement d’installer des équipements haut de gamme.

Dans un investissement locatif, le bon choix est généralement celui qui présente le meilleur équilibre entre prix, durabilité et facilité de maintenance.

Étape 6 : sélectionner des matériaux résistants pour un investissement locatif

Tous les matériaux adaptés à une résidence principale ne le sont pas nécessairement à un logement destiné à la location.

Les revêtements doivent supporter les déménagements, les changements d’occupants et l’usage quotidien.

Selon les projets, il peut être pertinent de privilégier :

• des sols résistants ;
• des peintures lessivables ;
• des revêtements faciles à réparer ;
• des équipements standards facilement remplaçables ;
• des matériaux simples à nettoyer.

L’objectif est de limiter les interventions nécessaires entre deux locations tout en conservant un logement agréable et contemporain.

C’est également l’intérêt de standardiser certains choix lorsque plusieurs projets sont réalisés : les références sont connues, les remplacements sont simplifiés et les erreurs diminuent.

Étape 7 : soigner les finitions pour valoriser le logement

Les finitions représentent une petite partie d’un chantier en apparence, mais elles influencent fortement la perception finale du logement.

Peinture irrégulière, joints mal réalisés, prises mal positionnées ou petits défauts visibles peuvent donner une impression générale de rénovation approximative.

À l’inverse, un logement correctement terminé inspire davantage confiance.

Il faut notamment contrôler :

• les peintures ;
• les raccords ;
• les plinthes ;
• les joints ;
• les portes ;
• les interrupteurs ;
• les luminaires ;
• les différents alignements.

Dans un projet locatif, l’objectif n’est pas de multiplier les éléments décoratifs coûteux. Il s’agit avant tout de proposer un logement propre, cohérent, fonctionnel et durable.

Étape 8 : concevoir une cuisine fonctionnelle et durable

La cuisine constitue un élément important dans la perception d’un logement.

Son implantation doit être pensée en fonction de l’espace disponible et du profil des futurs occupants.

Une cuisine locative doit généralement être :

• fonctionnelle ;
• résistante ;
• facile à nettoyer ;
• suffisamment équipée ;
• simple à réparer ;
• adaptée à la taille du logement.

Le nombre de rangements et d’équipements doit également correspondre à l’usage.

Les besoins d’un studio étudiant ne sont évidemment pas les mêmes que ceux d’un T3 familial ou d’une grande colocation.

Là encore, il ne s’agit pas de dépenser davantage, mais d’investir dans ce qui apporte une véritable valeur d’usage.

Étape 9 : contrôler le chantier avant la livraison

Une rénovation n’est pas terminée lorsque le dernier artisan quitte le chantier.

Avant la livraison, un contrôle complet du logement doit être effectué.

Cette phase permet notamment de vérifier :

• les finitions ;
• les équipements ;
• les prises et éclairages ;
• la plomberie ;
• les sanitaires ;
• les menuiseries ;
• les portes ;
• les peintures ;
• les éventuelles réserves.

Les anomalies identifiées peuvent alors être corrigées avant l’arrivée des occupants.

Cette étape est particulièrement importante dans un investissement locatif : découvrir un problème après l’entrée du locataire complique généralement sa résolution et dégrade immédiatement l’expérience de ce dernier.

Étape 10 : meubler et préparer le bien pour sa mise en location

Lorsque la stratégie retenue repose sur la location meublée, les travaux sont suivis d’une dernière phase : l’équipement du logement.

Le mobilier doit lui aussi répondre à une logique locative.

Nous privilégions généralement des éléments :

• résistants ;
• fonctionnels ;
• intemporels ;
• faciles à entretenir ;
• simples à remplacer.

La décoration doit permettre au logement de se différencier sans devenir trop personnelle.

L’objectif est que le futur locataire puisse facilement se projeter et que l'investisseur dispose d'un logement prêt à être commercialisé dans de bonnes conditions.

Quel budget prévoir pour rénover un investissement locatif ?

Il n’existe pas de budget universel au mètre carré permettant d’estimer précisément tous les projets.

Deux appartements de 60 m² peuvent nécessiter des enveloppes totalement différentes.

Le coût dépend notamment :

• de l’état initial ;
• de la surface ;
• de l’ancienneté des installations ;
• du nombre de pièces d’eau ;
• de la modification ou non de l’agencement ;
• de la rénovation énergétique ;
• du niveau de finition ;
• de la localisation du chantier ;
• de l’ameublement éventuel.

Un simple rafraîchissement et une rénovation complète avec redistribution des espaces, reprise des réseaux et amélioration énergétique ne peuvent évidemment pas être comparés.

C’est pourquoi le budget doit idéalement être étudié avant l’acquisition.

Le coût des travaux doit ensuite être intégré au coût global du projet afin de calculer sa rentabilité réelle.

Combien de temps faut-il pour rénover un bien locatif ?

Comme pour le budget, la durée dépend fortement du projet.

Un rafraîchissement peut être relativement rapide, tandis qu’une rénovation complète ou une restructuration importante nécessitera davantage de temps.

Le calendrier peut notamment être influencé par :

• l’ampleur de la démolition ;
• le nombre de corps de métier ;
• les délais d’approvisionnement ;
• les éventuelles autorisations ;
• la disponibilité des entreprises ;
• les découvertes réalisées pendant le chantier ;
• les modifications demandées en cours de réalisation.

Un planning réaliste doit également tenir compte de l’ordre d’intervention des différents artisans.

Chercher à raccourcir artificiellement le chantier peut entraîner des problèmes de coordination et, finalement, provoquer davantage de retard.

Les erreurs les plus fréquentes lors d’une rénovation locative

Au fil des projets, certaines erreurs reviennent régulièrement.

Acheter uniquement parce que le prix semble attractif

Un bien très bon marché peut cacher un budget travaux important ou se trouver dans un secteur où la demande locative est insuffisante.

Sous-estimer les travaux

Une rénovation calculée trop rapidement peut transformer une opération équilibrée en projet financièrement difficile.

Conserver à tout prix des équipements anciens

Vouloir économiser quelques centaines d’euros en conservant un équipement en fin de vie peut entraîner une intervention quelques mois après la mise en location.

Choisir des matériaux trop fragiles

Le prix d’achat ne doit pas être le seul critère. La durée de vie et la facilité de remplacement doivent également être considérées.

Privilégier uniquement l’esthétique

Un logement très esthétique mais peu fonctionnel n’est pas nécessairement un bon produit locatif.

Négliger le DPE

La performance énergétique doit désormais être étudiée dès l’acquisition et intégrée au programme de rénovation.

Ne pas prévoir de marge pour les imprévus

L’ancien réserve parfois des surprises. Consommer l’intégralité de son budget dès le démarrage laisse peu de possibilités lorsqu’un problème technique apparaît.

Comment les travaux influencent-ils la rentabilité locative ?

Rénover ne signifie pas automatiquement augmenter la rentabilité.

Pour qu’une dépense soit pertinente, il faut s’interroger sur sa contribution au projet.

Permet-elle d’améliorer le loyer potentiel ? De réduire la vacance ? D’améliorer le DPE ? De limiter les futures dépenses d’entretien ? De créer une typologie davantage recherchée ? De renforcer la valeur du bien ?

Une rénovation doit être analysée à travers le coût global de l’investissement :

prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + ameublement éventuel + autres dépenses liées au projet.

C’est sur cette base qu’il devient pertinent d’étudier la rentabilité brute, la rentabilité nette, le cash-flow ou encore le TRI.

La méthode De Rent Company pour rénover un investissement locatif

Chaque bien est différent. En revanche, une méthode structurée permet d’aborder les projets avec les mêmes points de contrôle.

Chez De Rent Company, l’accompagnement peut notamment porter sur :

1. l’analyse du marché local ;
2. l’étude du bien ;
3. la visite technique ;
4. l’analyse du potentiel de transformation ;
5. le pré-chiffrage des travaux ;
6. la définition de la stratégie locative ;
7. la conception des espaces ;
8. le pilotage de la rénovation ;
9. le contrôle du chantier ;
10. la préparation du logement à sa mise en location.

L’objectif n’est pas de réaliser le maximum de travaux.

Il est de déterminer où investir le budget disponible pour créer un logement cohérent avec son marché et avec les objectifs de l’investisseur.

Notre conseil avant de rénover un bien locatif

Une rénovation réussie ne consiste pas à dépenser plus. Elle consiste à investir au bon endroit.

Avant d’engager les travaux, le projet doit donc être envisagé dans sa globalité :

• emplacement ;
• prix d’acquisition ;
• profil des futurs locataires ;
• stratégie locative ;
• état technique ;
• DPE ;
• budget travaux ;
• loyer potentiel ;
• charges ;
• financement ;
• perspectives de détention et de revente.

Les meilleurs projets ne sont pas nécessairement ceux qui affichent les rénovations les plus importantes. Ce sont ceux dans lesquels chaque décision technique répond à un objectif précis.

Vous avez un investissement locatif à rénover ?

Vous souhaitez déterminer le potentiel d’un bien ancien ou estimer les travaux nécessaires avant de vous engager ?

Les équipes De Rent Company accompagnent les investisseurs dans l’étude du projet, le chiffrage des travaux, la conception des espaces et le pilotage de la rénovation jusqu’à la livraison.

Prenez rendez-vous avec l’agence De Rent Company la plus proche pour étudier votre projet d’investissement locatif.

FAQ – Rénover un investissement locatif

Quels travaux sont prioritaires pour un investissement locatif ?

Les interventions liées à la sécurité, à la conformité, à l’électricité, à la plomberie, à la ventilation et à la performance énergétique doivent généralement être étudiées avant les travaux purement esthétiques. Les priorités dépendent toutefois de l’état réel du logement.

Est-il rentable d’acheter un appartement à rénover pour le louer ?

Cela peut permettre de créer de la valeur, mais la rentabilité dépend du prix d’achat, du coût réel des travaux, du financement, des charges, du loyer atteignable et de la demande locative. Une rénovation ne garantit donc pas à elle seule la rentabilité.

Comment calculer le budget travaux d’un investissement locatif ?

Le budget doit idéalement être établi après une analyse technique du bien. Il doit intégrer les différents corps de métier, les équipements, les finitions, l’ameublement éventuel ainsi qu’une marge destinée aux imprévus.

Faut-il rénover avant de louer ?

Cela dépend de l’état du logement. Il faut notamment vérifier sa décence, sa performance énergétique, la sécurité des installations et son adéquation avec les attentes du marché locatif.

Comment éviter les dépassements de budget pendant les travaux ?

Une visite technique approfondie, un programme de travaux précis, un chiffrage détaillé, une marge pour imprévus et un suivi régulier du chantier permettent de mieux maîtriser le budget.

Quels matériaux choisir pour une rénovation locative ?

Il est généralement préférable de privilégier des matériaux résistants, faciles à entretenir et simples à remplacer. Le choix doit être effectué en fonction de leur coût global d’utilisation plutôt que de leur seul prix d’achat.